전세 계약 실수 방지 팁: 실제 경험으로 정리한 5가지 핵심 포인트
나는 첫 전세 계약 때 큰 실수를 했다. 계약서에 사인하고 나서야 집주인의 근저당이 설정되어 있다는 걸 알았다. 다행히 계약금을 돌려받았지만, 그때의 긴장감은 아직도 생생하다. 전세는 단순한 ‘이사’가 아니라 내 돈 대부분이 걸린 ‘투자’에 가깝다. 계약서 한 장의 실수가 몇 천만 원 손해로 이어질 수 있다. 그래서 나는 이후로 전세 계약을 체계적으로 준비했고, 지금은 주위 사람들에게도 이 팁들을 꼭 전한다. 오늘은 내가 실제로 경험하며 정리한 전세 계약 실수 방지 노하우를 공유하려 한다.
1. 등기부등본 확인은 ‘기본 중의 기본’
계약 전, 반드시 등기부등본을 열람해야 한다. 등기부등본은 인터넷 등기소 사이트에서 간단히 확인할 수 있다. 여기서 확인해야 할 항목은 두 가지다. ‘소유자 명의’와 ‘근저당 여부’다. 나는 예전에 등기부등본을 대충 보고 넘어갔다가, 근저당이 설정된 집을 계약할 뻔했다. 근저당이 있으면, 집주인이 대출금을 갚지 못할 경우 세입자가 보증금을 잃을 위험이 있다. 따라서 등기부등본은 계약 직전, **가장 최신 날짜**로 다시 열람해야 한다. 한 번 발급받고 일주일이 지나면 그 사이 변동이 생길 수도 있다.
2. 계약금 송금은 반드시 집주인 계좌로
요즘에도 중개인 명의 계좌로 계약금을 송금하는 경우가 있다. 나는 두 번째 계약에서 이 부분을 놓칠 뻔했다. 중개인이 ‘제가 전달해드릴게요’라고 말했지만, 원칙적으로 계약금은 반드시 **집주인 명의 계좌로 직접 송금**해야 한다. 그래야 송금 내역이 ‘전세보증금 지급 증거’로 남는다. 나중에 분쟁이 생기면 이게 결정적인 증거가 된다. 중개인을 믿더라도, 돈은 반드시 명의자에게 직접 보내야 한다.
3. 확정일자와 전입신고는 같은 날 처리하기
계약이 끝났다고 안심하면 안 된다. 세입자의 권리를 지키기 위해서는 ‘전입신고’와 ‘확정일자’가 필수다. 나는 처음에 이걸 일주일 늦게 했다가, 집주인의 대출이 추가로 잡히는 걸 목격했다. 다행히 문제는 없었지만, 만약 순서가 바뀌었다면 내 보증금이 위험할 뻔했다. **전입신고와 확정일자는 반드시 같은 날** 처리해야 한다. 동사무소에서 동시에 처리할 수 있고, 절차도 간단하다. 이 두 가지가 있어야만 법적으로 세입자의 보증금이 보호된다.
4. 집 내부 상태와 시설 점검은 ‘영상 기록’으로 남기기
집을 둘러볼 때 단순히 눈으로만 보면 놓치는 부분이 많다. 나는 세 번째 전세 계약 때 천장의 누수 흔적을 사진으로 찍어두지 않아, 이사 후 보수 비용을 내가 부담해야 했다. 그때 이후로는 집 내부를 영상으로 촬영한다. 벽지 상태, 수도, 전기, 보일러, 창문 틈새 등은 꼼꼼히 기록해두자. 나중에 “원래 그랬다”는 말에 대응할 수 있는 가장 확실한 증거가 된다. 특히 화장실 배수나 창틀 누수는 계약 전에 꼭 점검해야 한다.
5. 중개인에게 ‘중개대상물 확인서’ 꼭 요청하기
많은 세입자가 중개대상물 확인서를 대충 서명하고 넘긴다. 하지만 이 서류에는 중요한 정보가 담겨 있다. 건물의 권리관계, 하자 여부, 관리비 체계 등이다. 나는 중개인에게 이 서류를 미리 이메일로 요청해 확인했다. 그 결과 관리비에 포함되지 않은 항목을 미리 알 수 있었고, 예상보다 비용이 적게 들었다. 중개인도 사람이기 때문에 실수를 할 수 있다. 문서로 확인하고 기록으로 남겨두는 습관이 중요하다.
추가 팁: 전세보증보험 가입으로 마음의 안전장치 마련
요즘은 전세보증보험이 필수가 되었다. 나도 이전엔 “괜찮겠지”라고 생각했지만, 주변에서 보증금을 돌려받지 못한 사례를 보면서 바로 가입했다. HUG나 SGI에서 가입할 수 있으며, 보증금의 일부만 수수료로 내면 된다. 혹시 모를 상황에 대비할 수 있는 최소한의 보험이다. 전세는 금액이 크기 때문에, 이런 안전장치 하나로 마음의 부담을 크게 줄일 수 있다.
내가 느낀 점: 부동산 계약은 ‘속도보다 순서’가 중요하다
사람들은 좋은 집이 나오면 서둘러 계약하려 한다. 하지만 부동산 계약에서 중요한 건 빠른 결정이 아니라 **정확한 순서**다. 등기부등본 확인 → 집주인 계좌 송금 → 전입신고 및 확정일자 → 시설 점검. 이 순서만 지켜도 대부분의 전세 문제는 예방할 수 있다. 나는 이제 어떤 집을 보더라도 이 순서를 머릿속에 먼저 그린다.
결론: 기록이 나를 지킨다
전세 계약은 복잡해 보이지만, 사실 체계적으로 접근하면 안전하게 진행할 수 있다. 중요한 건 ‘기록’이다. 계약금 송금 내역, 사진, 영상, 서류 사본을 남겨두면 나중에 어떤 상황에서도 자신을 보호할 수 있다. 내 경험을 통해 배운 건 단 하나다. 전세 계약은 운이 아니라 준비가 지킨다. 처음 계약을 앞둔 사람이라면 오늘 이 글을 꼭 기억해두길 바란다.
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